Uma disputa democrática com vencedores e perdedores

O processo de discussão e aprovação da nova lei de zoneamento em São Paulo, evidenciou três grandes confrontos:

• entre os urbanistas contrários à verticalização e o setor imobiliário;
• entre os "modernizantes" e o mercado imobiliário.
• entre os moradores das Zonas Estritamente Residenciais, envolvendo também um confronto entre includentes e exclusivistas;

O Prefeito Haddad propôs e aprovou no Plano Diretor um modelo de estruturação da cidade, baseada no adensamento, com verticalização, nas áreas lindeiras às estações do metrô e de outros meios de transporte coletivo de massa, e ocupação mais difusa no resto da cidade. Manutenção da verticalização controlada em subcentros ou em áreas já verticalizadas. E o uso misto dos imóveis, como regra geral, invertendo o modelo de especialização e usos exclusivos em determinados áreas.

O setor imobiliário aprovou o modelo, mas reivindicou um aumento dos limites de verticalização nos subcentros, de tal forma que fossem mantidos os limites vigentes. Interesses específicos elevaram os limites, ampliando as possibilidades de verticalização em mais áreas da cidade, contrapondo-se ao modelo original.

Foi uma vitória do setor imobiliário contra os urbanistas contrários à verticalização. E também a vitória daquele contra a esquerda que o acusa de promover a especulação imobiliária, em detrimento do interesse da maioria da população.

O segundo caso envolve mudanças de posições, ao longo de todos o processo de aprovação das novas leis urbanísticas.

A proposta inicial de retirar a exigência mínima de vagas, foi apoiada pelo setor imobiliário, que levou à Prefeitura estudos com indícios de uma demanda por apartamentos menores, junto às estações de transporte de massa, principalmente no centro, dos "sem carro" ou "não preciso de carro". Uma juventude moderna, com outras visões, consideradas mais modernas, de viver na cidade.

A interpretação da Prefeitura foi de que essa nova condição daria melhor oportunidade para habitação social, com barateamento dos imóveis sem a exigência de garagens. 

O mercado imobiliário entendeu de outra forma. Viu a oportunidade de lançamento de micro-apartamentos de alto padrão,  seguindo a tendência de Nova York e outras grandes cidades mundiais. O tamanho dos imóveis decresceu, mas não o valor. Ao contrário subiram.  O mercado usou a especulação imobiliária como atrativo para vender os seus lançamentos.

Os lançamentos foram muitos mas a reação do mercado limitada. De uma parte porque a demanda efetiva seria menor do que a estimada. De outra porque a crise econômica, promoveu a estagnação das vendas. 

A falta de garagem foi percebida como desvantagem do produto. 

Em função disso o setor imobiliário passou a defender a existência de garagens, não como obrigação, mas como vantagem. As vagas não entram no cômputo do coeficiente de aproveitamento. 

Poderá não se efetivar como vitória do setor imobiliário, porque ele também trabalha com perspectivas que podem não ocorrer. Mas seguramente é uma derrota dos includentes que viam no modelo uma oportunidade maior para a habitação social que a especulação imobiliária abortou.

O terceiro caso é principalmente uma disputa interna dentro da elite. De um lado estão os moradores das áreas internas das Zonas Exclusivamente Residenciais, as antigas Z1, para preservar suas moradias da presença de outros usos que comprometem o seu acesso, comodidade e privacidade.

De outro lado estão os proprietários dos imóveis lindeiros às ruas que viraram corredores de trânsito, seja pela posição nas ligações que atravessam pelas ZERs, como por terem se transformado em caminhos alternativos.

Com o aumento do trânsito, a moradia nesses imóveis tornou-se incômoda, sujeita ao trânsito de carros, gerando congestionamentos, a presença do transporte coletivo outros incovenientes. Com a saida dos primeiros moradores, os seus imóveis são alugados e ocupados por atividades econômicas, transformando o uso delas. Emerge uma nova incomdidade: o comércio, com toda movimentação de clientes.

De um lado estão os moradores que querem evitar esses novos usos que incomodam a sua privacidade e de outro lado os proprietários dos imóveis nos corredores que se não tiverem a possibilidade de alugar para fins comerciais ficam com os imóveis ociosos, sujeitos aos tributos e a invasões e depredações. 

Nessa disputa entraram os includentes que são contra o privilégio da classe alta de manter a exclusividade residencial. 

As soluções das disputas foram pontuais. Mantiveram as ZER, apesar a oposição dos includentes, foram estabelecidas as ZCOR, mas a sua aplicação resultou de disputas e acordos entre os moradores, avalizados pelos vereadores. 

O processo foi democrático, com as disputas naturais e com vencedores e perdedores. Não foi como ocorreu anteriormente com imposições dos tecnocratas e autoridades, aceitas por omissão da sociedade.